1. Problemstilling
Erhvervsejendomme beskattes i det nye ejendomsbeskatningssystem på baggrund af modelberegnede grundværdier, som ofte afviger markant fra den faktiske handelsværdi. Ejere har ingen reel mulighed for at få vurderingen korrigeret, selv når handelsværdien kan dokumenteres. Dette skaber uforudsigelighed, og underminerer tilliden til ejendomsvurderingssystemet. For ejerboliger gælder, at vurderingen skal afspejle den forventelige kontantværdi i fri handel. Det samme gælder desværre ikke for erhvervsejendommes grunde.
Ejendomsvurderingslovens § 15 fastslår, at vurderingen skal fastsættes til den forventelige kontantværdi i fri handel, svarende til markedspris. Der anvendes statistiske modeller, som er baseret på handler i området. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris. Der er indført et 20 %-toleranceinterval, hvorefter ejerboligvurderingen anses som rimelig, hvis den ligger inden for +/- 20 % af en dokumenteret handelspris. Hvis vurderingen derimod afviger med mere end 20 % kan den ændres via klage. Retspraksis viser, at syn og skøn kan anvendes som dokumentation for handelsværdien, og at domstolene i visse tilfælde har hjemvist vurderinger, hvor skønnet har været åbenbart urimeligt.
Vurderingsprincippet for ejerboliger er ikke overført til erhvervsejendomme, som i stedet vurderes ud fra tekniske modeller. Modellen tager udgangspunkt i grundværdierne for ejerboliger og nedskalerer dem afhængigt af anvendelsen (f.eks. lager eller kontor). Vurderingen skal i henhold til gældende lov afspejle den bedste økonomiske anvendelse og være forudsigelig og ensartet. Der er dermed ikke indarbejdet en forventning om, at beskatningsgrundlaget skal fastsættes til den forventelige markedspris som for ejerboliger. Der er heller ikke et formelt 20 %-interval som for ejerboliger, men der er mulighed for en ændring, hvis vurderingen er åbenlyst forkert, vurderet ud fra de anvendte data i den mekaniske modelberegning. Med andre ord er det kun muligt reelt at klage, hvis det anerkendes, at de data der er lagt til grund, ikke stemmer med den skematiske vurderingsmodel. Det vurderes at være tilnærmelsesvist umuligt at få medhold.
Ejendomsvurderingslovens § 34 regulerer kategoriseringen af erhvervsejendomme, men indeholder ikke en mulighed for at tilsidesætte modelberegningen ved en dokumenteret handelsværdi.
Kendte handelsværdier
Ejendomsvurderingerne for ejerboliger anvender desuden et datagrundlag, der går 6 år baglæns. Handelsværdier konstateret indenfor de seneste 6 år indgår dermed i det gennemsnitsgrundlag, som er basen for parcelhusgrundværdierne. Disse værdier fremdiskonteres til nutid via fastlagte fremdiskonteringsfaktorer. Kendte handelsværdier indgår aldrig i beskatningsgrundlaget for erhvervsejendomme efter den nuværende model.
2. Løsningsforslag
Retssikkerhedsalliancen foreslår, at beskatningsgrundlaget for erhvervsejendomme skal tage udgangspunkt i en op til 6 år gammel dokumenteret handelsværdi. I denne beregning indarbejdes en fremdiskontering ud fra de allerede kendte fremdiskonteringsdata. Det vil efter denne model altid være den nyeste handelsværdi, der skal lægges til grund. Dette vil sikre en mere retfærdig og ensartet beskatning og styrke tilliden til det offentlige vurderingssystem.
En handelsværdi er dokumenteret, hvis 1) ejendommen er handlet mellem uafhængige parter inden for seneste 6 år, indekseret, 2) der foreligger syn og skøn foretaget af en uafhængig skønsmand eller 3) der foreligger en vurdering fra en autoriseret valuar eller ejendomsmægler med relevant erhvervserfaring.
En model som beskrevet kan lovteknisk f.eks. indføres ved at indarbejde et nyt stk. 1 i ejendomsvurderingslovens § 34:
"Ved vurdering af erhvervsejendomme, jf. § 3, stk. 1, nr. 4, kan den beregningstekniske model tilsidesættes, hvis ejendommens grundværdi overstiger 1) en op til 6 år gammel dokumenteret handelsværdi, indekseret, 2) en syns- og skønsforretning eller 3) anden objektiv vurdering, som Skatteforvaltningen kan godkende."
En sådan tilføjelse vil forudsætte konsekvensrettelser i §§ 34a, c og 34e:
- § 34a: Indsæt henvisning til § 34, stk. 1, som undtagelse ved modelberegning.
- § 34c: Præcisere at modelberegningen ikke anvendes, hvis dokumenteret handelsværdi foreligger.
- § 34e: Udvider klageadgangen til at omfatte vurdering af dokumentationens tilstrækkelighed.